Assemblea Condominiale

L'assemblea è l'organo principale del condominio, è il suo organo deliberante la quale può essere validamente e regolarmente costituita solo in seguito all'approvazione e formazione delle tabelle millesimali.

I compiti e le attività dell'assemblea sono ( ex art. 1135 c.c.):
nomina, conferma, sostituzione o revoca dell'amministratore e alla eventuale sua retribuzione; approvazione del bilancio preventivo e consuntivo annuali ripartendo le relative spese tra i condomini; delibera in ordine alle opere di manutenzione straordinaria nonché in ordine agli atti di acquisto, alienazione o costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell'edificio; delibera di promuovere liti o resistere a domande intraprese contro il condominio; a modificare il regolamento di condominio; all'uso o al godimento delle parti comuni con esclusione di qualsiasi ingerenza sulle parti in proprietà esclusiva: qualsiasi altra decisione eccedente l'ordinaria amministrazione;

Convocazione

L'assemblea può essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria.

L'assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta l'anno per discutere e deliberare sulle materie indicate dall'1135 c.c., questa può essere richiesta in qualsiasi momento dall'amministratore o da un condomino. Diversamente l'assemblea straordinaria può essere convocata dietro richiesta dell'amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio. L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

Poichè l'art. 1136 c.c. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell'avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia della convocazione.

E' sufficiente a soddisfare le esigenze di conoscenza previste dalla legge l'avviso effettuato mediante tempestiva affissione in luogo visibile a tutti i condomini. E' da ritenere legittima la prassi invalsa in un condominio di diramare gli avvisi di convocazione delle assemblee a mezzo del telefono. E' valida la convocazione per l'assemblea condominiale consegnata informalmente al congiunto residente del condomino che non vive nell'immobile, se all'interno del condominio si è consolidata una prassi in tal senso e sempre che il regolamento condominiale non imponga un particolare obbligo di forma (Cass. 8449/2008).

L'amministratore non ha il dovere di convocare per l'assemblea il presunto acquirente di un locale condominiale fintantochè quest'ultimo non abbia assolto all'onere di notificare, o quantomeno di comunicare formalmente, l'avvenuto passaggio di proprietà. Detto avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i condomini o attraverso raccomandata o mediante firma su un foglio nel quale è riportato il testo della convocazione. La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsti dall'art. 1137, comma 3, c.c., decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Annullabile, ex art. 1137 c.c., è la delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio. Il condomino non invitato può sempre impugnare la delibera assembleare. Ai sensi dell'art. 1136 c.c., l'assemblea può deliberare solo previa verifica della convocazione di tutti i partecipanti, tuttavia, spetta al condomino, che impugna la delibera condominiale, la prova della mancata convocazione di alcuni condomini. Molto importante è la regolarità della convocazione per la stessa validità delle delibere assembleari. Di fatto l'assemblea non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini ed è regolarmente costituita solo con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.