L'Amministratore Condominiale

Tempi e norme per la nomina o la revoca di un amministratore condominiale.

La nomina dell'Amministratore condominiale:

La figura dell'Amministratore condominiale ed immobiliare è prevista nel nostro ordinamento dal Codice Civile. L'Art.1129 del C.C. così recita: Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un Amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'Amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'Amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

La revoca dell'Amministratore condominiale:

Il mandato dell'Amministratore è di 365 giorni nel corso dei quali, sempre, in qualsiasi momento, l'assemblea, anche senza giusto motivo, può revocare il mandato conferito. Allo scadere del mandato l'Amministratore decade automaticamente senza necessità di ulteriori formalità ma, per il principio consolidato dell'istituto della "prorogatio imperii" resta in carico fino a quando l'assemblea non avrà provveduto alla nomina di un nuovo Amministratore. Questo mandato è certo un contratto sinallagmatico, a prestazioni corrispettive. da cui derivano diritti ed obblighi reciproci a carico di ciascuna parte. La natura fiduciaria del rapporto fra Amministratore e condominio fa sì, però, che la revoca possa avvenire in qualsiasi tempo e non richiede la sussistenza di una giusta causa; la revoca è cioè possibile senza necessità di far constatare la serietà dei motivi della deliberazione assembleare e, di conseguenza, l'Amministratore non può dolersi di un tale atto. Tuttavia, la sussistenza di una giusta causa appare rilevante ai fini della successiva regolamentazione dei rapporti tra le parti, e all'uopo soccorrono le norme dettate per la figura generale del mandato, applicabile nella specie in forza appunto di quell'inquadramento della figura dell'Amministratore in quella del mandatario: l'Art. 1725 C.C. regola l'ipotesi della revoca del mandato oneroso disponendo che "la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa".

Alla stregua del principio sopra esposto, quindi, in caso di revoca dell'Amministratore di condominio senza giusta causa, comunque all'amministrazione è dovuto il risarcimento dei danni ai sensi dell'Art. 1725 C.C., cioè il risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento della controparte dell'obbligazione contrattuale; alla liquidazione dei detti danni deve procedersi secondo i criteri generali fissati dagli Artt. 1223 e 2697 C.C.

Compiti dell'amministratore

I compiti dell'amministratore sono numerosi, complessi, delicati e non sono solo quelli indicati dagli articoli 1130 e 1131 del codice civile; a essi devono aggiungersi quelli eventualmente attribuiti dal regolamento di condominio, dall'assemblea, da leggi speciali e dalle norme generali del diritto. L'amministratore deve applicare le delibere dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento di condominio. Prima però di dar corso alle delibere dell'assemblea che non siano di semplice amministrazione, l'amministratore attenderà che siano decorsi i trenta giorni per impugnare in modo che egli abbia la certezza della definitiva validità delle decisioni prese.

L'amministratore non dovrà applicare delibere nulle e in particolare contrarie alle leggi e all'ordine pubblico. Sarà perciò utile che si rivolga a degli esperti per sentire il loro parere su questioni non chiare e ne informi l'assemblea. L'amministratore dovrà inoltre agire anche contro la volontà dell'assemblea, se è in gioco il rispetto della legge: non potrà, ad esempio tener conto delle delibere con le quali si decida di non pagare i contributi per il portiere.